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注意土地市场一个重要信号预示中国楼市走向

来源: 2019年01月22日

注意!土地市场一个重要信号预示中国楼市走向

今年以来,土地市场出现了明显的降温趋势,一二线城市土地流标现象增加。  数据显示,今年以来,一线城市流标8宗,流标数量同比上涨166%,流标面积同比上涨幅度达700%;二线城市流标68宗,流标规划建筑面积达796.66万平方米,相比2017年同期上涨了53%。  一边购房者排队摇号为买不到房发愁,而另一边原本应该火热的土地市场却变得冷下来,在当下“面粉”稀缺的环境为何还会出现土地流拍?

多个城市出现土地流拍

4月以来,北京、杭州、成都等地土地出现流拍。  以北京为例,今年北京市土地流拍数量累计达到6宗,6块流拍土地中,有3块位于丰台,剩下3块分别位于密云、房山和门头沟。  分析人士认为,流标原因,一方面在于这些地块吸引力不大。六宗地块都是限价房和共有产权房,房价受限的同时,开发商需围绕自持比例展开竞争,而且还有配建和还建等要求,加大了开发商的成本支出并拖累回款速度。另一方面则由于房企资金链紧张,去年北京大规模供地,已消耗了开发商的大量资金,而今年银行对房企贷款资质审核要求越来越高,非标融资通道又被堵死,导致房企拿地更为谨慎。  除了北京以外,杭州五一前杭州临安出让了五幅土地,然而令人意料的是,其中有两幅在当天的出让中流拍。这也是杭州今年首次土地流拍。  值得关注的是,近日,成都也出现了土地流拍的现象。5月20日,成都市公共资源交易中心公布位于龙泉的商用地挂牌出让结果,两宗地合计出让面积约310亩,其中面积最大的1号宗地262亩位于龙泉西河镇区域,最终流拍。

为何土地频繁流拍?

为何土地频繁流拍?对此,中原地产首席分析师张大伟分析称,第一个原因是严厉的限购,导致了购买力下降。第二个原因,这些流标的土地,基本上在偏远郊区,属性比较复杂,在整个资金面收紧的情况下,相对而言质量不是很好、属性不是很好的土地,流标就自然而然地出现了。  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,总体上说,企业的资金面压力是在增大的

注意土地市场一个重要信号预示中国楼市走向

,这也让企业在拿地方面的策略趋于保守。另外部分土地性价比不高,高估了企业拿地的预期,所以也会造成流拍。  尤其是自持模式,现在正成为开发商的痛点。开发商自持,实际上是租赁市场从旧模式向新模式转变,即从个人自持转变为开发商自持,未来政策层面需要关注开发商的利益诉求,在财政补贴、税收优惠、金融证券化等方面给予扶持。

大趋势还是补库存

严跃进指出,虽然部分土地流拍,但更多的和具体地块有关,当前土地流拍更多是结构性的,大趋势还是一个补库存的阶段。  截至2018 年4月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米,环比减少 0.7%,同比减少 7.9%。当前全国100城库存规模相当于2012年3月的水平,即库存规模回落到了六年前的水平。  2018 年4月份,100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为 10.3 个月,这也意味着市场仅需 10.3个月的时间就能消化完这些库存,该数值相比3月份10.5个月有所下滑。  有 55 个城市的存销比小于 12 个月,存销比最小的10位城市为:杭州、扬州、柳州、惠州、赣州、南京、日照和马鞍山。  表1 100 城新建商品住宅存销比排序

(数据来源:易居研究院)

土地出让均价首次出现同比下跌

虽然补库存需求还在,但土地成交均价已经出现下滑。数据显示,4月,40个典型城市土地成交均价为4703.7元/平方米,环比下降3.8%,同比下降6.9%。造成该现象的原因在于,一是整个土地市场降温明显,二是三线城市成交比重增加,拉低了成交均价。  图1 40个典型城市月度成交均价走势

(数据来源:易居研究院)

不过,在土地市场降温的同时,我们看到,大多数城市房价都在上涨,“房荒”现象在不少城市接连出现。可以看出,政策从土地市场向房屋市场的传导并不顺畅。  国家统计局5月16日发布了2018年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。70个城市中,有60个城市房价上涨或持平。其中丹东、海口、三亚、西安和太原五个城市的房价环比增幅较大。仅10个城市出现了房价同比下跌的现象,包括深圳、 无锡、 福州、南京、郑州、北京、泉州、合肥、杭州和上海。

料全年楼市成交将震荡下行

展望后市,中国社科院城环所土地经济与不动产研究室主任王业强认为,从房地产投资的趋势来看,投资保持温和下行,投资结构有可能进一步调整,预计2018年房地产投资将进入下行的通道。上半年有可能有一个小幅回升的可能,但从全年看难有强力表现;受销售回落的影响,预计2018年房地产市场价格全年将保持平稳回落。  王业强分析,从城市层级来看,由于房地产紧缩调控政策不放松,一线和热点二线城市会率先探底,而三四线城市调整将明显滞后于一线城市,政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定的热度,但随着去库存刺激政策逐渐退出,转变为紧缩调控,预计2018年下半年三四线城市市场调整将会出现。  一线城市销售面积将保持平稳,上半年价格指数继续下滑,进入负值区间,下半年有可能趋缓;二线城市销售面积或将出现较为显著的下降,全年价格指数有可能进一步回落;三四线城市在基本完成去库存后,也可能继二线城市之后面临市场下行的压力。  易居研究院研究员王梦雯表示,今年月份成交反弹弱于2017和2016年,“金三银四”成色不足。预计当前调控将会贯穿全年,按这个逻辑来看,“金三银四” 成交平淡也预示着全年成交的震荡下行。

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